【初心者向け】不動産投資の始め方を徹底解説！失敗しないためのステップと注意点

いざ、不動産投資を始めようと思い立ったところで「何から始めたら良いのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。不動産投資を始めるには、まず不動産投資のことをしっかり学び、自分で判断できる程度の知識を身につける必要があります。

本記事では、不動産投資の始め方と物件運用の流れを詳しく紹介します。不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ記事内容をご確認ください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、居住目的ではなく利益を得る目的で不動産を購入して、安定的な賃貸収益を得る運用方法のことをいいます。賃貸収益（インカムゲイン）を得る目的の他には、売却による利益（キャピタルゲイン）を目的として所有するケースもあります。キャピタルゲインによる収益を狙う運用は、専門家でなければ難しいことから、一般的にいわれる不動産投資は、インカムゲインを狙うものを指していることがほとんどです。

不動産投資による収益は、景気など外部の要因に大きく左右されるFXや株式と異なり、投資家自身の知識や工夫次第で収入を増やすことができます。投資に適した物件を入手できれば、長期に渡って安定収入の基盤を築くことも可能です。

不動産投資のメリット

不動産投資で得られるメリットを3つピックアップしました。それぞれについて詳細を説明します。

• 安定的な収益が見込める
• インフレに対応できる
• 節税対策も可能

安定的な収益が見込める

不動産投資は、成功すると毎月決まったお金が入ってきます。いわゆるストック型ビジネスと呼ばれるもので、不動産投資の場合は、物件選びや入居者に喜んでもらえるための設備への投資、室内のリフォームなど、収益のための仕組みを最初の段階で構築しておきます。

抜かりのない万全な仕組み作りができていれば、オーナーは重要な判断や定期的なチェックに集中することが可能です。代表的なストック型ビジネスとしては、通信事業、電力・ガス事業、会員制の事業など継続的な入金が前提となっているサービスが挙げられます。

インフレに対応できる

不動産は現物資産であるため、インフレに強い性質を持っています。昨今、国内では物価高騰が続いており、インフレ傾向が顕著に現れていますが、インフレ時は現金や預貯金などの資産は相対的に価値が低下します。

逆に不動産は物価の上昇とともに価格も高騰するので、インフレ時でも資産価値が下がる、ということは考えにくいでしょう。

節税対策も可能

不動産投資では、家族名義や資産保有法人を通して不動産投資を行うことで、合法的に所得税率を下げることが可能です。

相続対策としても不動産は有効です。相続税は1,000万円以下なら税率10%、5,000万円から1億円以下なら30%という具合に、累進課税で決められています。仮に1億円以上を全額現金で相続した場合、そのままの40%の税率が課税されてしまいますが、不動産で相続した場合は、時価1億円以上の不動産の評価額が1億円未満になり、税率が40%から30%に下がります。

不動産投資のデメリット

成功すると安定収入が見込める不動産投資ですが、収益を狙うには一定のリスクを取る必要があります。想定される不動産投資のデメリットを4つピックアップしました。

• 流動性が低い
• ある程度まとまった初期費用が必要
• 空室リスクと家賃滞納リスク
• 経年劣化に合わせてリフォームが必要

流動性が低い

不動産投資のデメリットのひとつに挙げられるのは、現金化に時間がかかる点です。株などはその日のうちに買い手が見つかって、数日もしない間に現金を手にすることができますが、不動産の場合は、売却が成立するために平均半年程度の時間がかかってしまいます。

最悪の場合、現金化に1年を超えることもあります。買い手が簡単に見つからないのは、不動産投資用の物件も同じです。妥協して不動産会社を相手に売却することもできますが、その場合は市場平均よりも安い価格での買取となります。不動産投資を始めるときは、出口戦略も同時に考えておかなければいけません。

ある程度まとまった初期費用が必要

超低価格の築古物件やフルローンを可能としている不動産投資会社もありますが、基本的に不動産投資を検討する場合は、数百万円の自己資金が必要です。多くのケースで融資に頼ることになると思いますが、ある程度の自己資金がないと毎月の返済に苦労します。

自己資金が多ければ多いほど、収益がプラスに転じるタイミングが早く訪れるので、できる限り自己資金を投入したほうが良いでしょう。

空室リスクと家賃滞納リスク

不動産投資は入居があれば定期的な家賃収入が得られますが、空室が続くと定期収入は得られません。空室が長い間続いてしまうと、ローンの返済は丸ごと自己資金に頼ることになります。

不動産の運用方法にもよりますが、空室リスクによって不動産運用がうまく行かなくなることも考えられます。物件を選ぶときは、賃貸需要をよく見極めたうえで、家賃や築年数などバランスの良い選択をしなければいけません。

経年劣化に合わせてリフォームが必要

不動産投資では、経年劣化によって建物の修繕や設備の交換が必要になった場合、費用をオーナーが負担しなければいけません。建物の主な修繕・メンテナンス箇所は次の通りです。

• 屋根・外壁（塗装）
• ベランダ・階段・廊下（塗装・防水）
• 給湯器等（修理・交換）
• 排水管（高圧洗浄等）

上記のリフォームは、あらかじめまとまった資金を用意しておかないと対応できません。メンテナンスができずにいると、資産価値は低下し、空室リスクが高くなります。

【初心者向け】不動産投資の始め方

物件を探して、不動産投資をスタートするまでの一連の流れを紹介します。

1. 良さそうな物件を見つけてシミュレーションを行う
2. 物件が決まったら買い付けの意思を示す
3. 必要に応じて融資を受ける
4. 購入と決済
5. 管理会社に管理を委託する

①良さそうな物件を見つけてシミュレーションを行う

良さそうな物件を見つけたら、物件を購入した後のシミュレーションが必要です。専用のアプリやシミュレーションソフトがリリースされていますので、まずは自分でシミュレーションしてみましょう。

ここでは、まず自分自身でシミュレーションすることが大切です。不動産投資会社にシミュレーションを依頼すると、格好の提案の場となってしまいます。現実がフラットに見えなくなってしまうため、一度は自分でシミュレーションして判断しなければいけません。

②物件が決まったら買い付けの意思を示す

自分の基準をクリアしている物件があれば、現地に赴いて近隣の環境や物件の様子をチェックしましょう。近隣の不動産をチェックして賃貸需要を把握するのも大事なポイントです。しっかり調査した後に、問題がなければ買い付けを入れましょう。

買い付けを入れる際に、「融資可能であれば買います」という条件付きの買い付けを融資特約付きの買い付けといいます。融資特約付きの買い入れを入れた場合、他の現金の買い付けを入れている人がいると順番が後になる可能性があるため、注意が必要です。

③必要に応じて融資を受ける

現金が用意できれば融資の必要はありませんが、頭金のみの資金しかない場合は、融資を受けて物件を購入します。融資を利用する場合は、お金を貸してくれる金融機関を見つけなければいけません。

金融機関は、不動産会社の提携先を紹介してくれるパターンと、自分で金融機関を探すパターンの２つです。融資の候補となる金融機関は銀行、信用金庫、ノンバンク、日本政策金融公庫などが挙げられますが、不動産投資に対する融資の姿勢はそれぞれ異なるため、事前の情報収集が必要です。可能であれば、すでに融資を受けているオーナーさんに話を聞きましょう。

④購入と決済

販売元である不動産会社と交渉して購入を決定します。契約締結の際は、先に契約書と重要事項説明書をメールで送付してもらい、内容をしっかり確認しておきましょう。決済の前に不明な点をすべて解消しておく心づもりも必要です。

⑤管理会社に管理を委託する

物件の購入後は、自主管理か、管理会社へ管理を委託するかを決めます。自主管理では家賃の回収やトラブルの対応、入居者とのやり取りはすべて自分で行わなければいけません。一方、管理会社へ委託すると、委託料はかかるものの、面倒な手続きはすべて任せることができます。

管理会社に支払う手数料は、地域と管理内容によって違いはありますが、おおよそ家賃の5%程度であるケースがほとんどです。賃貸物件の管理は想像以上に大変なので、特別な事情がなければ管理会社へ委託しましょう。なお、管理会社に委託するときは、法外に高い手数料を取られないように、相場をよく把握しておく必要があります。

初めての不動産投資で押さえるべきポイント

初めて不動産投資に挑戦するにあたって、抑えておくべきポイントを2つ紹介します。

不動産投資についてしっかり勉強する

失敗のリスクをできる限り抑えるためにも、事前に不動産投資の勉強をしっかりしておきましょう。勉強し始めると早く不動産投資の実践に移りたくなるものですが、焦って中途半端な知識で始めてしまうと、たちどころに失敗してしまいます。

勉強の方法は、書籍やセミナー、勉強会が挙げられます。書籍やセミナーで基礎知識を身につけた後は、不動産投資の経験者を交えた勉強会などで、より現実的な話を聞くようにしましょう。経験者から聞く失敗事例や成功事例は、自分の不動産投資の現場で大いに役立ちます。

不動産投資の目的を明確にする

勉強を一通り終えたら実践したいところですが、物件探しまでにもうひと段階必要です。まずは、不動産投資の目的と目標を明らかにしましょう。目的や目標次第で取得すべき物件の種類や投資金額が定まります。

たとえば「月5万円程度の物件でも良い」という場合は、中古区分マンション1〜2戸の運用で目的を達成できます。月50万円程度の定期収入を確保して、不動産収入だけで生活したい、という場合は、中古区分マンション5〜10戸もしくは、アパート一棟投資を検討しなければなりません。

不動産投資を始めるにあたって、最低限決めておきたい目的と目標は次のとおりです。

• 不動産投資を始める理由
• 毎月どの程度の収益を確保したいか
• 目標とする収益を何年で達成したいか

「副収入を得たい」「早めにリタイアしたい」「老後資金の足しにしたい」などの目的を軸に考えると、逆算しやすいのではないでしょうか。

目標とする収益を考えるときは、達成までの期間もあわせて考えてみましょう。「10年後に、月10万円の家賃収入を得る」など、数字を入れるとより具体的な目標を作り出せます。1年や2年などの短期視点よりも、5年や10年の長期視点で達成できる計画を立てたほうが、より現実味のある目標に近づくはずです。

また、不動産投資を始めて規模が大きくなった場合に、法人化を考えることがあるでしょう。不動産投資は、利益を得る目的で不動産を購入し、安定的な賃貸収益を得る運用方法であることから、実際のオフィスは必要ありません。しかし、法人化するためには、法人登記をするためのビジネス用の住所が求められます。

そんなときにおすすめなのが、バーチャルオフィスです。バーチャルオフィスなら、月額数百円～数千円程度の利用料で、都心一等地の住所を法人登記に使えます。コストを抑えて信用力がある住所を利用したいのであれば、バーチャルオフィスの利用を検討してみましょう。

低コストで信用を手に入れるならバーチャルオフィス1がおすすめ

バーチャルオフィス1は、入会金5,500円（税込）と月額880円（税込）＋郵送費用で、住所利用と法人登記ができるバーチャルオフィスです。不動産投資の法人登記でオフィスを構える必要がある場合、低コストで利用できるバーチャルオフィス1は有力な選択肢となるでしょう。

バーチャルオフィス1の基本プランとオプションを一覧表にまとめましたので、詳細をご確認ください。

基本プラン	料金
入会金	5,500円
月額	一括払い：10,560円（月額880円） 単月契約：3,960円/月

オプション内容	料金
スポット転送	550円＋発送費用
時間外郵便受取ポスト	月額2,640円（年払い）
会議室	渋谷店(東京)：1時間1,100円 広島店：お問い合わせください。
郵便物開封スキャン(近日開始予定)	月額880円+440円(2枚目以降)
高速転送&追跡オプション	月額880円+郵送費用
ワークスペース(近日開始予定)	月額8,800円
定款保管(近日開始予定)	月額880円

月額880円＋郵送費用で利用できるバーチャルオフィス

バーチャルオフィス1は月額利用料金880円（税込）＋郵送費用で、以下のサービスが利用できます。

• 住所利用・法人登記
• 月4回の郵便物の転送
• 来客対応システム
• 書留の代理サイン
• 郵便物の店舗引き取り
• 郵便物の到着状況通知（LINE通知）
• DM破棄オプション

不動産投資の延長で法人登記をするだけなら、十分すぎるほどのサービスです。基本サービスのなかでも、月4回の郵便物転送と簡易書留の代理サインは十分に活用できる便利なサービスだといえるでしょう。

一等地の住所で信用を獲得

「不動産投資の法人登記に利用するなら住所は気にしなくても良いのでは？」と考える方も多いかもしれませんが、法人の登記住所は法人口座開設時の信用獲得にもつながります。一等地の住所で法人登記できるに越したことはありません。

バーチャルオフィス1では、東京の渋谷や、広島の起業家に人気のエリアに拠点を設けており、ブランド力がある住所を法人登記に利用することが可能です。

法人口座の開設実績もある

法人口座の開設は厳しく、審査に落ちてしまうことも珍しくありません。そんななかでも、バーチャルオフィス1は、バーチャルオフィスでありながら、多数の法人口座開設の実績を残してきました。

バーチャルオフィス1では、ご希望の方に入会後に法人口座開設のマニュアルを進呈しております。また、法人口座開設のために銀行へ提出する書類についてのアドバイスも実施。ご利用者さまの法人口座開設を徹底的にサポートいたします。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、まず自身の投資目的や目標収益を明確に設定し、事前に十分な知識を得ることが肝心です。また、シミュレーションでリスクと収益のバランスを確認し、物件選び、融資の検討、管理体制の整備といった具体的なステップを着実に実施しましょう。基本を押さえ、計画的かつ慎重に取り組むことで、不動産投資による安定収入の実現が期待できます。

不動産投資で法人化を考える段階に至った場合には、バーチャルオフィスの検討がおすすめです。バーチャルオフィス1であれば、低コストで信用力がある都心一等地の住所を利用できます。法人口座開設の実績も多いバーチャルオフィス1をぜひご検討ください。